Het Nieuwsblad berichtte afgelopen weekend dat de fiscus streng(er) gaat controleren op ‘forse winsten bij de snelle wederverkoop van onroerende goederen’. De krant baseert zich daarvoor op een parlementair antwoord van minister van Financiën Vincent Van Peteghem. Daarin zegt de minister dat de correcte aangifte van de meerwaardebelasting een prioriteit vormt in 2024. Het gaat in het bijzonder over de vraag of de meerwaarde belast wordt aan het ‘gewone regime’, dan wel als ‘beroepsinkomst’ of ‘occasionele winst of baat’. We vatten nog even kort samen wat je hier zeker over moet weten.
Wie een onroerend goed wederverkoopt, kan onderworpen zijn aan meerwaardebelasting. Er zijn vier mogelijke stelsels waarbinnen de meerwaarde mogelijks belastbaar is:
- De ‘gewone meerwaardebelasting’ op grond
- De ‘gewone meerwaardebelasting’ op gebouwen
- ‘Occasionele winsten of baten’
- ‘Beroepsmatige inkomsten’
Bij elk van deze stelsels gelden andere regels en voorwaarden. Het spreekt voor zich dat de gewone meerwaardebelasting het meest ‘voordelig’ is. Het tarief bedraagt hier ‘slechts’ 16,5% (uitzondering: snelle wederverkoop van gronden binnen 5 jaar) en er zijn mechanismen om de behaalde meerwaarde te verlagen (je mag bijvoorbeeld de muntwaarding in rekening brengen voor 5% per jaar).
Net daarom houdt de fiscus natuurlijk een oogje in het zeil. De fiscus wil vermijden dat wederverkopen ‘oneigenlijk’ onder de gewone meerwaardebelasting worden ondergebracht.
Wat is het ‘normaal beheer van het privé-vermogen’?
Alleen wederverkopen die aanzien worden als deel van het ‘normaal beheer van het privé-vermogen’ vallen onder de gewone meerwaardebelasting. Wat betekent die term echter?
De term verwijst eigenlijk grotendeels naar hoe het vastgoed destijds is verworven. Gebeurde dat met gespaard kapitaal (i.t.t. leningen), via erfenis (of geërfd kapitaal), schenking of als wederbelegging met de opbrengst van verkochte onroerende goederen, dan zal de fiscus de aan- en verkoop ervan meestal inschatten als normaal beheer van het privévermogen.
Andere relevante criteria zijn de aan-/afwezigheid van ‘speculatieve’ intenties, het gegeven dat de transactie op zichzelf staat (geen patroon van meerdere verrichtingen) en het feit dat geen beroep werd gedaan op professionelen uit de vastgoedsector.
Het gaat met andere woorden om een feitenkwestie, waarbij bijvoorbeeld gekeken wordt naar het feit of er destijds al dan niet is geleend bij de aankoop.
Occasionele winsten of baten
Gaat het bij een snelle wederverkoop niet om een handeling binnen het normaal beheer van het privé-vermogen, dan komen andere fiscale regimes in het geding.
De eerste is het fiscaal regime van de occasionele winsten of baten.
Bij dat regime wordt een tarief van 33% geheven op de effectief gerealiseerde meerwaarde. Het gaat dus om het netto bedrag. De oorspronkelijke aankoopprijs van het goed mag worden verhoogd met de kosten om het onroerend goed te verwerven: registratiebelastingen, notariskosten, … Ook investeringen die tussen data van de aankoop en de verkoop zijn gemaakt mogen bij de aankoopprijs worden opgeteld. Het gaat dan om verbouwingskosten, kosten voor de verbetering van infrastructuur (aanleggen van riolering, aansluitingen op het water-, gas- of elektriciteitsbedelingsnetwerk, wegeniswerken, …). Er is evenwel geen sprake van een forfait; alle kosten moeten effectief aangetoond en aanvaard worden door de fiscus. Ook dat is een verschil met de ‘gewone meerwaardebelasting’.
De uiteindelijke verkoopprijs mag worden verminderd met de kosten, die noodzakelijk bleken om het goed te verkopen: publiciteitskosten, erelonen en commissies (bvb. van bemiddelende vastgoedmakelaars), kantoorkosten,… Ook tijdens het verkoopjaar betaalde intresten mogen van de verkoopprijs worden afgetrokken.
Beroepsinkomsten
Nog anders is het wanneer de fiscus van oordeel is dat de betrokkene dermate veel aankopen en wederverkopen realiseert dat hij of zij hiervan zijn ‘beroep’ heeft gemaakt. In dat scenario zullen de meerwaarden belast worden als beroepsinkomsten.
Ook bij verhuur kan je hiermee in aanraking komen. De fiscus kijkt ook daar immers met een vergrootglas of het aantal verhuringen blijkt geeft van een beroepsmatige activiteit. Als dat zo is, dan zullen de huurinkomsten als beroepsinkomsten worden belast. Wat uiteraard een stuk minder voordelig is. De fiscus heeft trouwens recent nog aangegeven ook hier oplettender voor te zullen zijn in 2024.
Wanneer inkomsten ‘beroepsmatig’ zijn, berust op een klassieke definitie van het Hof van Cassatie: ‘Onder winstgevende bezigheden moet worden verstaan een geheel van verrichtingen die zich vaak genoeg voordoen en met elkaar verbonden zijn om een voortdurende en gewone bedrijvigheid op te leveren en die, vallend buiten het normale beheer van een privaat vermogen een beroepskarakter hebben.’
Om te beoordelen of bepaalde inkomsten al dan niet belastbaar zijn als beroepsinkomsten zal de fiscus dus rekening moeten houden met een hele resem criteria, zoals:
- De frequentie waarmee onroerende goederen worden verhandeld
- De onderlinge verbinding tussen deze verrichtingen, m.n. de vraag of deze een voortdurende en gewone bedrijvigheid uitmaken
- De financiering van de activiteiten: het stelselmatig gebruik van vreemd kapitaal is een duidelijke indicatie dat het niet gaat om het gewoon beheer van het privévermogen
- De beroepsactiviteiten van de belastingplichtige. Bedrijvigheid binnen de vastgoedsector kan een verzwarend element zijn
- ….
Veelal wordt beoordeeld of de belastingplichtige met betrekking tot de specifieke verrichting(en) heeft gehandeld als vastgoedhandelaar, met name diegene die van de aankoop en de wederverkoop van vastgoed zijn beroep heeft gemaakt of dit op professionele basis uitvoert. Een typering als beroepsinkomsten is vanzelfsprekend wanneer de belastingplichtige het statuut heeft van vastgoedhandelaar en beroep doet op het verlaagd tarief in de registratiebelastingen van 4% (art. 2.9.4.2.4 VCF).
Beroepsinkomsten zijn onderhevig aan de marginale, progressieve tarieven in de personenbelasting.
Wat moet je zeker onthouden?
Als een onroerend goed snel wordt wederverkocht, is de toepassing van de ‘gewone meerwaardebelasting’ geen automatisme. Als de wederverkoop niet valt onder ‘het normaal beheer van het privé-vermogen’ is het perfect mogelijk dat de meerwaarde belastbaar is als ‘occasionele winst’ of zelfs als ‘beroepsinkomst’. Net op dat onderscheid wil de fiscus strenger controleren, om zo te gaan dat er winsten worden geboekt die te weinig worden belast.
